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德国购房的法律流程主要有哪些?

2018-09-07 14:34:43 | 来源: | 阅读:464

  外国人在德国购买房地产不会受到任何限制。在购买房地产时,买方能够得到包括房屋在内的整块土地的所有权,而不仅仅是房屋的产权。房地产购买协议中规定了买卖双方的权利和义务,以及如何办理产权转让手续。然而,只有在土地登记册上进行登记后,买方才能真正取得房地产所有权。房地产登记往往需要数周乃至数月的时间。因此,买卖双方通常约定,在约定的支付日支付了房地产价款后,以转让租赁合同、风险及义务的方式提前“交付”房地产。

  一、 德国的土地登记册

  土地登记册上登记了每块土地的法律状态。它列出了土地现在和过去的所有人,以及任何第三人在土地上享有的权利,如财产负担(encumbrances)、地役权、抵押权和土地债务(land charges)。土地登记册上记载的内容具有公信力,被推定为真实正确。

  二、 房地产购买协议

  根据德国法的规定,与土地相关的协议需经公证人公证。具体而言,需要公证的除了房地产购买协议以外,还包括与房地产购买协议相关的文件(例如,在售后回租情况下的租赁合同)。公证人是由德国联邦政府任命的受过专业法律培训的官员,他们必须保证绝对公正。 房地产购买协议通常由双方当事人的律师起草,另外,公证人负有审查义务,公证人还应当向当事人双方阐明如何办理房地产登记。在房地产登记前,买方应当独立进行房地产尽职调查,因为公证人在调查房地产所有权状况时并不会同时调查房屋是否租赁、是否符合政府规划、是否影响自然环境以及其他与所有权无关的事项。房地产买方显然不愿意在未取得所有权的情况下支付价款。由于只有在土地登记册上进行登记后才能取得所有权,实务中,除满足房地产购买协议中规定的所有前提条件以外,当事人应当进行房地产预告登记,这样买方才会支付价款。房地产预告登记是在土地登记册上做出的一种登记,其目的在于保护买方对相关房地产未来的所有权。房地产预告登记通常需要几天到几周的时间,而所有权登记则长达数月之久。为避免买方逾期付款,协议中通常会规定在收到公证人的“付款通知书”(“Fälligkeitsmitteilung”)后一段时间(例如十个银行工作日)内,买方应当支付价款。公证人应在付款通知书中确认,房地产购买协议中规定的所有前提条件均已具备,且买方未来的所有权已 经得到了保障。房地产购买协议中规定的这段时间十分必要,买方可在此期间设立必要的担保,以筹借资金。

  三、 不动产上的担保

  和房地产买方一样,贷款人也不希望在房地产买方未提供任何担保的情况下就向买方贷款。在德国登记的担保权中,90%以上都是土地债务(“Grundschuld”)。土地债务比抵押(“Hypothek”)更受欢迎的原因是土地债务能被灵活适用,更能满足贷款人的需求。房地产卖方在房地产购买协议中授权买方在房地产上设定土地债务或抵押,用以筹借购房资金。然后,买卖双方向贷款银行提供担保。为了以防万一,房地产卖方会在授权书中规定银行应当直接向房地产卖方支付贷款。土地债务经合意及登记而设立。土地债务包括两种:没有证明文件的土地债务(“Buchgrundschuld”),以及签发证明文件的土地债务(“Briefgrundschuld”)。实务中,签发证明文件的土地债务更受欢迎,因为此种土地债务更易转让,从而为银行提供了证券化的途径。债权人可以通过司法拍卖(公开拍卖)或者取消(抵押品)赎回权的方式来强制执行其土地债务。

  四、 资产转让中的公证费用、登记费用和地产购置税

  1. 公证费用和登记费用 正如上文所述,房地产购买协议以及在房地产上设定土地债务均需要公证形式。公证费用根据《收费法》(“Kostenordnung”)进行计算,具体数额取决于房地产交易额的大小。此外,变更所有权以及设定第三人权利均需在土地登记册上进行登记。而登记时也需要支付费用。根据我们的经验,在商业性房地产转让时,登记费用约为房地产价款的0.5%,而公证费用通常占房地产价款的1.5%。然而,登记费用和公证费用在个案中常会发生巨大变化,因为它们是随房地产标的额和土地债务额的递减而递减的。 2. 地产购置税 在德国转让不动产需要缴纳地产购置税(“Grunderwerbsteuer”),大多数联邦州的地产购置税税率为3.5%,然而柏林从2007年1月1日起将税率提升为4.5 %。一般而言,当事人负有转让、出售或互易房地产的义务时,或实际转让房地产所有权时,均需要缴纳地产购置税。根据法律规定,房地产卖方和买方均有责任向税务局缴纳地产购置税。然而在实务中,通常合同双方会约定由买方缴纳全部税款。地产购置税的税基是房地产的对价(例如,土地和房屋的买价)。在德国不存在股权转让税,但在转让拥有德国房地产的企业中一定比例的股票时,仍需要缴纳地产购置税。例如在房地产投资公司中,如果单个买方取得了公司95%或95%以上的股份,该买方应当缴纳地产购置税。在合伙企业中,如果在5年之内公司95 %或95 %以上的股份落入新的合伙人手中,则该合伙企业应当缴纳地产购置税。在上述情况下,地产购置税的税基是房地产(土地和房屋)的评估价值,评估价值根据德国《评估法》进行计算。

  3. 租赁期限 德国法规定租赁合同不得超过30年。实务中大多数的租赁合同都是5到15年的固定期限租赁合同,并可以通过行使选择权来延长期限。基于合同规定了固定期限,便不可能提前终止租赁合同。仅在特殊情况下才可以提前终止租赁合同,例如租户拖欠房租。 4. 房屋维修 根据德国法的规定,房屋维修以及装饰属于房东的责任。然而,如果某租赁物仅由租户单独使用,那么通常也可以由该租户承担维修责任。合同中的一般条件和条款不能将维修屋顶和建筑结构的义务强加于租户。这样的租赁合同只能适用于特殊情况,在德国并不常见。 5. 运营成本 根据德国法,如果租赁合同中没有其他规定,那么租金为全包式租金,也就是说,租金包括所有运营成本。然而,通常租赁合同中会约定由租户承担一部分运营成本。例如,合同中可以约定租户负有直接与供应商签订相应合同的义务,或者,房东可以转嫁运营成本(例如,基于租户个人消费需求而产生的运营成本,或者根据其他租户承担的运营成本确定该租户承担的运营成本)。由租户承担的运营成本应当在租赁合同中明确列出,或者,租赁合同可约定根据《运营成本条例》(“Betriebsverordnung”或“BetrKV”)来承担运营成本,《运营成本条例》明确规定了通常的运营成本。

  五、 公法规定 公法为房地产目前以及将来的开发利用提供了准则。公法规范对房地产上建筑、设施的建造和运营规定了最重要的前提条件。公法规定可能会要求当事人,特别是房地产所有人对其房地产进行投资(如修缮等)。如果当事人违反公法规定,则可能需要承担赔偿责任。 因此,在尽职调查中,应当评估相应的分区规划,考虑到房地产未来的发展可能性。在使用、建造取得的房地产时,应当持有有效的建筑许可。在出售房地产时,相应的建筑许可以及房地产上所有的权利和义务将自动转让给新的房地产所有人。

  六,拘留法与移民

  购买房地产不能使来自外国的购买者以此为由获得德国的居留许可。为管理其在德国的房地产或者监督其房地产投资,外国人可以根据德国《居留法》(“Aufenthaltsgesetz”)第6条通过简易程序取得多次往返商务签证,该签证有效期最多为五年,前提条件是签证持有人每半年内不会在德国逗留三个月以上。商业性投资者可以根据德国《雇佣条例》(“Beschäftigungsverordnung”)通过简易程序为其高管人员取得以工作为目的居留许可,而不需经德国联邦劳工局事先同意。

  此外,如果一个富有的外国人想要定居在德国,并依靠其财产在德国生活,也可以依据德国《居留法》第7条申请以未经法律规定的其他目的为目的的居留许可。


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